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掌握六大訣竅 你也是房貸高手
新聞發佈時間:2004/12/15 05:50:59 pm
       

■ 彭培業

前兩周曾談到消費者申請房貸時容易發生的糾紛及常見的陷阱,刊出之後接到許多讀者的來電與來函詢問或提出申辦房貸時的親身不愉快經歷。因此,以此文再提醒消費者申辦房貸時應該了解的重要事項,以免與銀行因彼此認知差距過大,造成不必要的誤會與糾紛。

根據實務經驗,銀行第一線的承辦人員與消費者之間的溝通良窳,相當重要,模稜兩可的講法與避重就輕的說辭,都會是日後糾紛的來源,不可不慎。

一般人常誤以為貸款利率的高低,是左右利息支出的唯一因素,因此在利率項目上斤斤計較;實際上,真正決定利息支出多寡的關鍵,除了利率,就是貸款年限及繳款的方式。消費者可以針對本身的財務狀況、理財目標及習慣,挑選最適合自己的房貸產品。一般來說,消費者申辦房屋貸款時需要注意以下幾項:

◆貸款年期比一比

一般房屋貸款年限多訂為15到20年,貸款年限愈長,每月所須償還的貸款金額愈低,不過相對支付的利息也比較多。因此,建議消費者在考慮房貸年期時,要事先把不同年限在利息支出差距預先試算,然後,評估本身未來的經濟狀況等因素,再選擇貸款期限會較妥當。

◆房貸產品比一比

目前市面上金融業者推出的貸款產品琳琅滿目,除了政府政策性的優惠房貸之外,消費者一般都會另外再搭配銀行自行推出的房貸產品,例如,指數型房貸、固定利率房貸、回復型房貸、抵利型房貸、理財型房貸等,建議消費者,可以針對有興趣的房貸產品,請教有經驗的專家或自行試算,多比較才不會吃虧!

◆貸款額度比一比

可貸款金額,會依產品類型、個人信用狀況、擔保品價值、過去與銀行之間往來紀錄等因素而有所不同,因此消費者可多詢問銀行,或事先請專業代書代為了解可能的最高貸款成數或金額,才不會影響自備款的籌措及延誤購屋時機。

◆房貸利率比一比

利率高低是決定每月必須償還貸款金額最直接的因素,建議還是貨比三家不吃虧,不過要提醒消費者,在業者端出低利率的背後,是否還有提出其他限制條件等,必須特別注意。例如,有的業者並未充分說明指數型房貸利率資訊,只揭露最低利率,並未揭露加碼幅度,似有誤導民眾之嫌。

至於可以運用什麼技巧貸到較低利率的房貸,以下幾點提供參考:

1.本身的信用狀況(如還款能力、信用記錄)應良好。

2.房屋的坐落地區佳,如都會區。

3.提供完整財力證明,如完整的收入證明、未來所得來源等。4.原本往來關係良好的銀行貸款。

5.貸款的成數比較低(即自備款高一些),可談的利率會較低。一般而言,貸款的成數以七成五為標準,可貸到較低的利率,但若房屋總價較高,則以七成為佳。

6.清楚說明貸款用途。若銀行愈不了解,利率自然愈高。

◆還款方式比一比

最普遍的還款方式有本息定額攤還、本金定額攤還及附加寬限期攤還等三種,消費者可以事先自行試算三種還款方式的差異,再依個人經濟狀況選擇最有利的。

一般銀行所推出的房貸產品,通常是以第一或二年超低利率作為訴求,或是前幾年採固定利率,不要一下子被數字沖昏了頭,忽略了契約中的特殊限制,例如三年內不得轉貸。

除了注意契約中文字的陷阱外,還要注意在低利或固定利率計算期間結束後,剩下的利率是採取何種方式計算,有的是採用「機動利率」或是可以繼續使用「固定利率」,還是有其他的計算方式,消費者都要一一審閱清楚,多加留意。

目前多數銀行都推出多種優惠方案,但仍需了解對還款有諸多限制,消費者必須考量這些還款限制會不會對自己造成資金運用的阻礙。

◆服務品質比一比

房貸是中長期借款關係,服務品質也應列入選擇考慮因素,目前雖然許多銀行都在推動電子化服務,自動櫃員機也都普遍設置,不過最好還是以鄰近住家或辦公點為優先考量,另外,分行據點較多的金融機構方便性較高,將來可以為自己省下許多寶貴的時間與手續費。

根據公平會在93年10月29日最新發布的「公平交易法對金融業經營行為之規範說明」中提及,若金融業者均能秉持資訊透明、公平、合理的理念,從事各項經營行為與交易活動,將能消弭交易糾紛於無形,有益整體金融市場發展。

也就是認為金融業者不應該憑恃其優勢地位或利用資訊不對稱的特性,促使交易相對人為錯誤的決定或迫使交易相對人進行交易,例如隱匿申請信用卡或特定貸款專案的條件、未揭露重大交易資訊、不當限制房屋貸款借款人提前清償、不當行使債權保全措施等,鑑於公平交易法的立法目的係維護交易秩序與消費者利益,確保公平競爭,促進經濟安定與繁榮,消費者可以在法令的保護下,合理保障應有的權益。(作者是北區房屋首席總經理)

資料來源:經濟日報

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